Wycena nieruchomości Bydgoszcz to niezbędny warunek sprawnego przeprowadzenia transakcji sprzedaży domu czy mieszkania. Prawidłowo i rzetelnie przeprowadzona wycena mieszkania gwarantuje, że sprzedawca nie straci na transakcji poprzez zaniżenie ceny nieruchomości, a nabywca nie przepłaci za nieruchomość. Osoby zainteresowane kupnem danej nieruchomości często same proszą o odpowiedni dokument potwierdzający wartość lokalu. Jeśli sprzedający nie dysponuje takim operatem, może to nasunąć podejrzenia u potencjalnego kupca, że cena nieruchomości została zawyżona. Jest to także niezbędny dokument dla osób starających się o przyznanie kredytu hipotecznego.
Kiedy należy przeprowadzić wycenę nieruchomości Bydgoszcz ?
Konieczność wykonania wyceny nieruchomości Bydgoszcz istnieje w każdej sytuacji, gdy niezbędne jest poznanie realnej wartości danej nieruchomość. Pierwszą sytuacją, która od razu przychodzi na myśl jest transakcja kupna lub sprzedaży domu. Właściciel danej nieruchomości może próbować na własną rękę określić wartość rynkową swojego lokalu, ale jest to jednak obarczone znacznym ryzykiem błędu. Niedoświadczona w tej kwestii osoba może nie wziąć pod uwagę wszystkich zmiennych wpływających na wartość nieruchomości, czego skutkiem może być ustalenie zbyt wysokiej lub za niskiej wartości danej nieruchomości. Za wysoka cena będzie odstraszała potencjalnych nabywców, skutkiem czego sprzedaż danego lokalu może znacznie przeciągać się w czasie lub być wręcz niemożliwa. Oszacowanie wartości nieruchomości zbyt nisko może skutkować oczywiście znacznym zainteresowaniem ofertą i szybką sprzedażą, ale sprzedawca ostatecznie może być na transakcji znacznie stratny. Przeprowadzenie wyceny nieruchomości przez wykwalifikowanego specjalistę uniknie popełnienia wyżej wymienionych błędów i może przyczynić się do szybszej sprzedaży domu za wyższą, niż początkowo zakładał sprzedawca, cenę.
Kolejną sytuacją, w której niezbędne jest przeprowadzenie profesjonalnej wyceny nieruchomości jest proces starania się o przyznanie kredytu hipotecznego. Aby nieruchomość mogła zostać zaakceptowana przez bank jako zabezpieczenie spłaty kredytu, to musi on poznać jej dokładną wartość rynkową. Jest to także niezbędna informacja dla wnioskującego, ponieważ na jej podstawie obliczana jest niezbędna wartość wkładu własnego, który musi posiadać osoba starająca się o przyznanie kredytu hipotecznego na zakup nieruchomości – wkład własny plus kwota udzielonego kredytu powinna wynosić równowartość danej nieruchomości. Wyceny nieruchomości zazwyczaj wykonuje rzeczoznawca narzucony przez bank. W rzadkich przypadkach zdarza się, że bank zaakceptuje rzeczoznawcę zaproponowanego przez kredytobiorcę.
Wyliczenie opłat związanych z użytkowaniem wieczystym bądź do ustalenie wysokości podatku od nieruchomości również przeprowadza się na podstawie wyceny nieruchomości. Jest to niezbędny dokument potwierdzający wartość rynkową nieruchomości w oczach urzędu skarbowego i na jego podstawie ustalana jest kwota opodatkowania. Gdy niezbędne jest ustalenie opłat planistycznych, w związku na przykład ze zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, to także właściciel nieruchomości musi posiadać aktualną jej wycenę.
Na wycenę nieruchomości decydują się także współwłaściciele mieszkania, którzy chcą dokonać podziału spadku bądź sprzedać swoje udziały w danym lokalu. Wysokość spłaty jednego współwłaściciela przez drugiego określana jest właśnie na podstawie wyceny nieruchomości. Dzięki temu odkupienie czy sprzedaż udziałów przebiegnie uczciwe i w zgodnej atmosferze co znacznie przyspieszy przebieg transakcji. Na przeprowadzenie wyceny często decydują się także właściciele nieruchomości, którzy planują zacząć czerpać korzyści z jej wynajmu. Aby jak najdokładniej ustalić wysokość miesięcznej kwoty najmu warto znać wartość rynkową posiadanej nieruchomości.
W niektórych sytuacjach ekstremalnych uprawnione organy administracyjne w postaci starosty powiatowego lub wojewody podejmują decyzję o odjęciu lub ograniczeniu własności nieruchomości, nazwane inaczej jako wywłaszczenie nieruchomości. Może ono nastąpić, gdy nieruchomość niezbędna jest do realizacji celów publicznych jak na przykład budowa nowej trasy szybkiego ruchu, szkoły publicznej czy ochrona zagrożonych wyginięciem gatunków roślin i zwierząt. Wtedy właścicielowi takiej nieruchomości przysługuje odszkodowanie, którego wysokość powinna odpowiadać rynkowej wartości nieruchomości. Z założenia środki te powinny wystarczyć na zakup lub budowę nowego domu o podobnym standardzie. Aby określić wysokość odszkodowania niezbędne jest najpierw dokładnie oszacowanie wartości rynkowej nieruchomości poprzez jej wycenę.
Licytacja komornicza także odbywa się na podstawie przeprowadzonej przez rzeczoznawcę wyceny nieruchomości. Na zlecenie komornika rzeczoznawca przeprowadza stosowną analizę i na jej podstawie przygotowuje operat szacunkowy, który stanowi podstawę do wyliczenia kwoty wywoławczej licytowanej nieruchomości.
Wycena nieruchomości może także zostać zlecona na potrzeby postępowania sądowego. Biegły sądowy będący rzeczoznawcą majątkowym dokonuje specjalnej analizy nieruchomości względem której toczone jest postępowanie. Nie każdy rzeczoznawca majątkowy może jednak pełnić funkcję biegłego sądowego – potrzebne są do tego specjalne uprawnienia nadane przez Prezesa właściwego Sądu Okręgowego.
Jakie dokumenty są niezbędne do przeprowadzenia wyceny mieszkania Bydgoszcz ?
W zależności od sytuacji wymagane może być przygotowanie wielu różnych dokumentów, o czym właściciel nieruchomości powinien zostać poinformowany przez rzeczoznawcę majątkowego przed przystąpieniem do wyceny. Najczęściej właściciel proszony jest o przygotowanie takich dokumentów jak:
- Wypis z księgi wieczystej lub aktu notarialnego
- Wypis z rejestru gruntów
- Rzut lokalu
- Zarys mapy ewidencyjnej w celu określenia dokładnej lokalizacji nieruchomości
Jeśli właściciel nie zgromadzi wszystkich niezbędnych dokumentów – wycena nieruchomości Bydgoszcz nadal może się odbyć. Na podstawie numeru księgi wieczystej rzeczoznawca majątkowy może uzyskać dostęp do wszelkich niezbędnych dokumentów związanych z daną nieruchomością. Należy jednak liczyć się z faktem, że ta usługa może być dodatkowo płatna co zwiększy ostateczny koszt uzyskania operatu szacunkowego. Z takiego rozwiązania mogą jednak cieszyć się osoby zapracowane lub niedoświadczone w załatwianiu spraw urzędowych, które chętnie zapłacą dodatkowe pieniądze za skompletowanie niezbędnych dokumentów bez ich udziału.
Co ma wpływ na oszacowaną wartość nieruchomości?
Na ostateczną wartość rynkową mieszkania oszacowaną przez rzeczoznawcę majątkowego podczas wyceny nieruchomości Bydgoszcz ma wpływ bardzo wiele czynników. Z tego powodu jest to proces dość skomplikowany i przeprowadzenie go dokładnie na własną rękę jest praktycznie niemożliwe. Jedynie osoby ze specjalnymi kwalifikacjami zawodowymi są w stanie rzetelnie przeprowadzić analizę, w wyniku której ustalana jest ostateczna wartość rynkowa nieruchomości. Na kwotę tej wyceny wpływają czynniki takie jak:
- Rodzaj i przeznaczenie nieruchomości
- Powierzchnia użytkowa
- Standard wykończenia i stan techniczny lokalu
- Lokalizacja
- Plan zagospodarowania przestrzennego i perspektywy w postaci na przykład nowej linii metra
- Aktualna sytuacja na rynku nieruchomości
- Obciążenie nieruchomości hipoteką lub inne problemy prawne wpływające na jej wartość
Lista czynników wpływających na ostateczną kwotę wyceny jest długa i szczegółowa. Niektóre parametry zmieniają się nawet co kilka miesięcy, dlatego wyceny nieruchomości przeprowadzone przez paroma laty mogą już zupełnie nie być adekwatne do teraźniejszego stanu.
Jak wygląda wycena nieruchomości Bydgoszcz?
Właściciel nieruchomości chcący dokonać jej wyceny powinien w pierwszej kolejności zgłosić się do odpowiedniej osoby, jaką jest rzeczoznawca majątkowy. Po wstępnym określeniu przedmiotu wyceny dochodzi do podpisania umowy dotyczącej wyceny danej nieruchomości. Na tym etapie rzeczoznawca sporządza odpowiednią dokumentację fotograficzną i inwentaryzację lokalu. W następnej kolejności rzeczoznawca zleca właścicielowi nieruchomości skompletowanie szeregu dokumentów, na podstawie których przeprowadzana jest wycena. Po załatwieniu wszystkich formalności pozostaje jedynie oficjalne zlecenie wykonania operatu szacunkowego na piśmie i oczekiwanie na wynik ekspertyzy.
Wycena nieruchomości, której wynikiem jest sporządzenie operatu szacunkowego, może być sporządzona na różne sposoby. Rzeczoznawca majątkowy na podstawie swojej wiedzy indywidualnie dobiera odpowiednią metodę do ustalenia wartości rynkowej danej nieruchomości. Możliwe metody, na podstawie których dokonywana jest wycena określone są w Ustawie o gospodarce nieruchomościami z dnia 21 sierpnia 1997 r. Najczęściej spotykane metody do sporządzania wyceny nieruchomości to:
- Podejście porównawcze – polega na określeniu wartości nieruchomości poprzez założenie, że jej wartość opowiada wartości podobnych nieruchomości. W tym celu niezbędne jest ustalenie parametrów nie tylko analizowanej nieruchomości, ale także lokali podobnych i ich cen transakcyjnych. To podejście stosowane jest najczęściej.
- Podejście dochodowe – wartość nieruchomości określana jest na podstawie przewidywanego dochodu możliwego do uzyskania z czynszów i innych dochodów jak reklamy czy miejsca parkingowe z wycenianej nieruchomości. To podejście stosowane jest w przypadku nieruchomości, które potencjalnie mogą przynieść jej właścicielowi dochód.
- Podejście kosztowe – wartość określana jest na podstawie kosztów niezbędnych do odtworzenia danej nieruchomości biorąc pod uwagę jej stan techniczny i stopień zużycia. Oddzielnie brany jest pod uwagę koszt nabycia gruntu i materiałów budowlanych.
- Podejście mieszane łącząca powyżej wymienione metody: dochodową i porównawczą. Wycena nieruchomości ustalana jest na podstawie wartości podobnych nieruchomości i przewidywanego zysku, który może przynieść wyceniania nieruchomość.
Kim jest rzeczoznawca majątkowy?
Wycena nieruchomości Bydgoszcz przeprowadzana jest przez wykwalifikowaną do tego osobę, która analizuje parametry danego lokalu i na ich podstawie określa jego rynkową wartość. Tą osobą jest właśnie rzeczoznawca majątkowy, który posiada specjalne uprawnienia zawodowe nadane mu przez Ministra Rozwoju lub jego poprzedników prawnych w zakresie szacowania nieruchomości. Aby uzyskać uprawnienia zawodowe, potencjalny rzeczoznawca majątkowy musi znać egzamin przed Państwową Komisją Kwalifikacyjną, który poprzedzony jest obowiązkiem zdobycia wykształcenia wyższego. Tylko taka osoba jest uprawniona do przeprowadzania wyceny nieruchomości w mieście Bydgoszcz oraz sporządzania dokumentów mających wartość prawną. Prowadzenie działalności zawodowej w powyższym zakresie bez posiadanych uprawnień jest nielegalne i grozi otrzymaniem grzywny. Dlatego decydując się na skorzystanie z usług danego rzeczoznawcy majątkowego niezbędne jest upewnienie się, że jest to osoba uprawniona do wykonywania tego typu procedur i działa legalnie. Rejestr Rzeczoznawców uprawnionych do wykonywania zawodu prowadzi Ministerstwo Infrastruktury.
Rzeczoznawca majątkowy posiada dostęp do aktów notarialnych, dzięki którym dokonuje on szczegółowej analizy cen transakcyjnych. Na podstawie przeprowadzonej analizy rzeczoznawca przygotowuje dokument jakim jest operat szacunkowy, który stanowi oficjalny dokument urzędowy świadczący o wartości rynkowej danej nieruchomości.
Rzeczoznawca może także przygotować mniej oficjalny dokument, czyli tak zwaną uproszczoną wycenę nieruchomości. Powstaje ona na podstawie weryfikacji cen transakcyjnych nieruchomości i określa jedynie przybliżoną wycenę nieruchomości. Uproszczona wycena nieruchomości może być przygotowana także przez inne osoby i nie potrzeba specjalnych uprawnień do takiej analizy. Może ją przeprowadzić na przykład pracownik banku na potrzeby wydania decyzji o udzieleniu kredytu hipotecznego. Uproszczona wycena nieruchomości przygotowywana jest także za pośrednictwem różnych portali internetowych, którzy oferują usługę taką jak wycena mieszkania online.
Przeczytaj rownież o skupie działek
Operat szacunkowy – co to za dokument
Operat szacunkowy do oficjalne pismo urzędowe, które przygotowywane jest przez rzeczoznawcę majątkowego po przeprowadzonej analizie wyceny nieruchomości. Operat szacunkowy musi być sporządzony w formie pisemnej oraz zawierać dokumentację fotograficzną i dokładny opis analizowanej nieruchomości. Każdy operat powinien zawierać poniższe elementy:
- Cel sporządzenia dokumentu
- Dokładne określenie zakresu wyceny konkretnej nieruchomości
- Podstawę prawną
- Źródło danych o analizowanej nieruchomości
- Szczegółowy opis stanu technicznego mieszkania lub domu
- Analizę planu zagospodarowania przestrzennego i wynikające z niego przeznaczenie i położenie nieruchomości
- Analizę rynku nieruchomości, na podstawie której sporządzona została wycena
- Metodologia przeprowadzonej analizy i użyte przez rzeczoznawcę techniki szacowania wartości nieruchomości.
Wycena nieruchomości Bydgoszcz online
Istnieje wiele serwisów internetowych, które oferują darmową wycenę nieruchomości online. Wycena mieszkania Bydgoszcz za pośrednictwem strony internetowej może służyć jedynie w celu określenia przybliżonej wartości nieruchomości i w żadnym wypadku nie stanowi ona dokumentu prawnego, którym można posługiwać się w bankach czy urzędach. Wycena nieruchomości online to jednak przydatne narzędzie dla osób, które nie potrzebują posiadać oficjalnego dokumentu, a chcą jedynie uzyskać przybliżoną kwotę wartości posiadanej nieruchomości. Z tych narzędzi często korzystają osoby wynajmujące mieszkanie lub planujące sprzedaż nieruchomości bazując na cenach okolicznych domów. Często potencjalni nabywcy szukają w internecie przybliżonej wartości nieruchomości, której kupnem są zainteresowani. Istnienie takich serwisów ma więc duże znaczenie przy ustalaniu szacunkowej ceny sprzedawanego mieszkania. Wypełnienie odpowiedniego formularza zajmuje jedynie kilka minut, a wstępna wycena generowana jest praktycznie od ręki.
Ile kosztuje wycena nieruchomości w Bydgoszczy
Wycena nieruchomości kosztuje w zależności od regionu i samej nieruchomości, która ma zostać poddana analizie. Ceny tej usługi nie są regulowane, wobec czego ustalane są indywidualnie przez każdego rzeczoznawcę majątkowego. Każdy rzeczoznawca posiada własny orientacyjny cennik ustalony na podstawie regionu i ilości pracy niezbędnej do przeprowadzenia pełnej analizy i sporządzenia operatu szacunkowego. Wycena nieruchomości Bydgoszcz zależy przede wszystkim od rodzaju nieruchomości podlegającej wycenie. Przykładowe, uśrednione koszty wyceny nieruchomości w Bydgoszczy to:
- Około 800 zł brutto za wycenę mieszkania o powierzchni do 70 metrów kwadratowych
- Około 900 zł brutto za wycenę działki pod budownictwo jednorodzinne
- Około 1200 zł brutto za wycenę średniej wielkości domu jednorodzinnego
- Około 1500 zł brutto za wycenę kamienicy
- Około 2200 zł brutto za wycenę działki inwestycyjnej i gruntu deweloperskiego
- Około 4200 zł brutto za wycenę domu wielorodzinnego oraz willi